investire in immobili

Come Investire in Immobili per raggiungere la Libertà Finanziaria

Alla fine ho dovuto cedere. Per quanto mi sia sforzato di non parlarne perché sono consapevole che prima di arrivare a investire in immobili le persone (soprattutto in Italia) dovrebbero pensare e fare ben altro se non voglio continuare a ricevere richieste su questo argomento, meglio che scriva ciò che penso. 

Nel farlo, cercherò come sempre di collocare nel posto giusto anche alcune terminologie che troppo spesso vengono usate nel contesto sbagliato.

Investire in immobili è da sempre un modo ben collaudato di far crescere la propria ricchezza o quantomeno lo è stato sino ai primi lustri del nuovo millennio. Tuttavia, è molto facile sbagliare nel settore immobiliare.

Alcune persone si sono avvicinate a questo tipo di investimento con un approccio troppo amatoriale…. in modo superficiale o nel momento sbagliato…. o si sono messe a fare operazioni delicate solo perchè avevano fatto un corso…. e si sono fatte male… 

E’ quindi possibile investire in immobili in modo sicuro?

Certo, a patto che si rispettino 4 elementi fondamentali:

  • Reddito Automatico (Passive Income);
  • Ammortamento;
  • Debito “Leva”;
  • Apprezzamento.

I primi tre si possono pianificare. È possibile infatti, controllare se si acquista un immobile in grado di generare “flusso di cassa” (Cash Flow) derivante dalla sua messa a reddito (affitto), se si contrae un debito per l’acquisto e per quanto ed in quanto tempo questo sarà ammortizzabile, ovvero, se tale prestito produrrà un effetto leva positivo o meno.

L’unica cosa che si può stimare, ma non si può pianificare è il quarto elemento, cioè l’apprezzamento. Purtroppo, questo è l’elemento su cui la maggior parte delle persone si è concentrata, sbagliando, in passato. Valutare l’apprezzamento nel mercato immobiliare non è come giocare su un’Azione in Borsa. Ed è per questo che oggi molte persone sono nei guai per via della crisi del settore immobiliare.

Al contrario, la buona notizia è che se ci si concentra sui primi tre elementi: Reddito Automatico (Passive Income/Cash Flow), Ammortamento e Debito Leva, ci si può quasi sempre garantire un rendimento positivo.

La chiave è quindi cercare di operare anzitutto sulla rendita (Cash Flow) più che sulla rivalutazione (Capital Gain).

Vediamo quindi anzitutto l’aspetto Cash Flow. Il flusso di cassa positivo nell’investimento immobiliare è identico a quanto dovrebbe accadere in qualsiasi altra attività. Devi ottenere abbastanza soldi per pagare tutte le spese, poter gestire un piccolo fondo per gli imprevisti, pagare le tasse e guadagnare.

Che si tratti di una lavanderia, di un’impresa o di un Immobile in affitto, il flusso di cassa è il Re, colui che comanda.

Ora, la maggior parte delle persone, non ha mai operato in questo modo ma più comunemente si è preoccupata solo di acquistare per non pagare un affitto o per rivendere con un determinato guadagno.

Non vi è nulla di male in questo, ma se così operi, come per l’investimento azionario, il prezzo di acquisto e il momento di entrata nel mercato sono tutto!

Non a caso, anche nel mercato azionario la maggior parte delle persone è erroneamente ossessionata dalla rivalutazione del capitale. Vogliono raddoppiare i loro soldi in tempi brevi e pochissimi purtroppo sono quelli che si concentrano sul flusso di cassa… cioè il reddito automatico che potrebbe derivargli ad esempio dal percepire dividendi da solide società quotate in borsa.

Se chiedi infatti all’investitore medio, quanto è cresciuto il titolo xy in loro possesso dallo scorso anno, sa certamente darti la risposta. Con altrettanta certezza, non sapranno dirti quanto ha distribuito in dividendi Google o Apple ai propri azionisti.

Come il dividendo è il parametro fondamentale per un “investitore intelligente”, così dovrebbe esserlo il flusso di cassa per un investitore in immobili.

Nell’investire in immobili da mettere a reddito dovresti ovviamente sempre considerare che dal reddito lordo che percepirai in affitto, dovrai detrarre le imposte/tasse, assicurazioni, manutenzione, riparazioni, spese condominiali e se non sei tu a gestire l’immobile anche quanto devi a chi ti offre questo servizio. Non è insolito quindi che un’elevata % del reddito lordo di un immobile se ne vada in spese.

Ora, lascia che ti dica che cosa è successo durante l’ultima “bolla” del mercato immobiliare (diciamo 2003-2008). In tale periodo, le persone non cercavano assolutamente redditi automatici dai loro investimenti in immobili. Hanno comprato case per viverci, spesso a prezzi assurdi, con la prospettiva che il valore sarebbe cresciuto all’infinito. Persino chi li ha messi a reddito l’ha fatto a cifre con le quali si ripagano a malapena spese e tasse, fatto salvo ovviamente che l’inquilino paghi…

Molti purtroppo oggi hanno un immobile che nella realtà vale molto meno di quello che lo stanno ancora pagando con tanto di mutuo e relativi interessi. Inoltre, le imposte sono aumentate così come tutti i costi correlati. Insomma, pare abbiano fatto un pessimo investimento.

Certo, c’è stato chi qualche colpo lo ha fatto per carità. Magari 3 o 4 operazioni che hanno prodotto un bel gain (facendo quello che negli States definiscono “flipping”). Tuttavia, se non hanno venduto tutto per tempo, quando il mercato si è fermato, si son ritrovati solo con spese e tasse per mantenere un patrimonio che non è più risultato così facilmente liquidabile.

Chi ha contratto infine debiti insostenibili perché basati su prospettive di lavoro che oggi non esistono più, adesso si ritrova in serie difficoltà economiche ed emotive… con tutti i rischi che questo genera.

La morale quindi è che bisogna sempre concentrarsi sul flusso di cassa, anche se si acquista e rivende. Perché i presupposti per i quali un’operazione è interessante in termini di cash flow, lo sarà anche ed a maggior ragione in caso di rivendita. 

Se sbagli l’ingresso o il momento di mercato, se nessuno compra più immobili, sei sempre nella condizione di poter attendere il momento più propizio per vendere. Se hai proprietà il cui valore crolla, immobili che valgono meno dei debiti che hai contratto per acquisirli, il reddito degli affitti ti aiuterà quantomeno ad affrontare i momenti difficili.

La Regola del 10

Per non farla troppo lunga in calcoli, in Italia, per semplificare, io uso di massima la regola del 10, cioè se si acquista un immobile a 100 bisogna ottenerne come minimo un reddito lordo da affitto del 10%.

Se così non è, almeno in Italia, non è un affare…. cioè il cash flow non vale la candela 🙂

Non a caso suggerisco sempre di puntare su mono/bilocali da acquistare a 45/60.000 euro per affittarli a 450/600 euro al mese.

Se i prezzi che ti sto citando ti sembrano assurdi vuol solo dire che non hai idea di quale sia la situazione dell’immobiliare in Italia in questo momento.

Hai mai provato ad offrire sistematicamente il 30% in meno dell’ultimo prezzo dichiarato da un agente immobiliare? Quante offerte di acquisto con pagamento “cash” (andiamo domani dal Notaio per intenderci….) hai fatto nell’ultimo anno?

Il secondo elemento importante come detto è l’ammortamento, cioè la graduale e progressiva riduzione del saldo del prestito che hai contratto. Sto esemplificando certo, ma alla fine di questo si tratta.

Diciamo che hai preso in prestito 100.000 euro al 5% e che il pagamento della rata mensile è di 500 euro. Forse non lo sai, ma potresti anche avere un mutuo per il quale con le prime rate riduci di ben poco il capitale residuo perché ciò che strapaghi sono gli interessi. Così all’inizio del prestito, potresti pagare anche 440 euro per gli interessi  e solo 60 euro di abbattimento del capitale. Dieci anni più tardi, potresti essere a 400 euro di interessi e 100 di capitale. Finalmente dopo altri 15 anni potresti essere all’80% di capitale e “solo” al 20% di interessi. Ti è chiaro tutto questo?

Se ti è chiaro, dovresti comprendere bene che l’unico modo per considerare quel prestito affinché non sia solo una grande perdita è usarlo per acquistare un immobile da mettere a reddito. Se così è, sarà il tuo inquilino a pagarti (o aiutarti a pagare quel debito). Se questo non accade, hai contratto un debito cattivo, nel secondo caso invece, hai contratto un debito Leva.

Usare il debito Leva per investire in immobili è una delle forme più lente ma più sicure per far crescere la propria ricchezza.

Se acquisti un immobile da 100.000 euro e puoi farlo (questo dipende da reddito e garanzie che puoi offrire…) con 50.000 euro di mutuo, vuol dire che (con la regola del 10) il tuo inquilino ti pagherà tranquillamente il tuo debito e tu ti ritroverai comunque (dopo 20 anni) un immobile da 100.000 euro pur avendo investito direttamente solo 50.000 euro. Chiaro come funziona il debito leva?

Ovviamente più riduci l’apporto di capitali diretti facendo uso del debito leva e prima riesci a chiudere/riscattare quel debito, più questa formula farà crescere celermente la tua ricchezza. Se poi alla capacità di acquistare con la regola del 10 e alla possibilità/opportunità di usare il debito leva… riuscirai anche a sommare l’effetto apprezzamento dell’immobile…. $$$ 🙂 

Sul debito leva è importante aver chiaro che nella definizione/possibilità/scelta di tasso di interesse e tempo di durata del debito, è fondamentale che il costo di questo denaro sia (mensilmente) quanto più possibile inferiore al valore del flusso di cassa. In parole povere, la rata mensile del debito contratto deve essere quanto più possibile inferiore a quanto mensilmente percepirai di affitto.

Se sei bravo in questo, dovrai considerare nel tuo conto economico che le spese saliranno, ma il capitale investito decrementa sensibilmente e quindi quel 10% di cui parlavamo a titolo di esempio potrebbe anche raddoppiare…

Visto che stiamo parlando di investire in immobili … faccio un esempio solo per capirci sui numeri… non facciamo quindi considerazioni di mercato…. è solo per capirci sul conto economico, ok?

 

Diciamo che si sta prendendo in prestito 80.000 euro al 5% per cento. In linea teorica quindi ogni anno, tra capitale e interessi, dovrai sborsare 4.000 euro. Questi dovrebbero essere pagati dai 10.000 euro che dovresti percepire come affitto da un immobile che hai acquistato a 100.000 euro. Ci sei?

A questo punto ti restano solo 6.000 euro ma è anche vero che anziché aver sborsato 100.000 euro, ne hai investiti personalmente solo 20.000. Così quei 6.000 euro sui tuoi 20.000 euro sono più del 25%…. Tutto chiaro adesso?

Ora, immaginiamo che sei fortunato e la proprietà si rivaluta del 10% in pochi anni. Se hai acquistato tutto in contanti, il 10% di aumento equivale a un ritorno del 10% sul capitale. Nel caso dell’esempio del debito leva invece, faresti un notevole extra gain perché quei 10.000 euro di rivalutazione dovresti conteggiarli sui soli 20.000 euro che hai investito direttamente…. Questo è il vero potere del debito leva.

Negli anni del boom di mercato, a nessuno importava del reddito automatico e del debito leva, tutti hanno, infatti, contratto debito cattivo. Nessuno se ne preoccupava perché tutti erano convinti della crescita continua ed esponenziale dei prezzi…. grave errore!

Oggi oltre a non ricevere alcun reddito da quella proprietà pur sostenendone tutte le crescenti spese, se provano a vendere l’immobile, si rendono conto che vale meno (o molto meno se sullo stesso grava un mutuo) di quello che è stato il prezzo di acquisto.

Riepilogando quindi, se sei nella condizione di poter accedere al debito leva per investire in immobili, cerca tasso/durata che ti consentano di poter usufruire dell’effetto leva il più a lungo possibile.

Chiudendo celermente con l’elemento Apprezzamento, come già detto, è quello che può fare grande differenza in combinazione con il debito leva. Tuttavia, come ho detto all’inizio, è quello su cui non si ha alcun controllo, per questo è quello su cui concentrarsi meno.

Se restiamo sul mercato italiano, è ben difficile ipotizzare in questo momento effetti rivalutativi di grande rilievo. Siamo nel ciclo negativo e i cicli negativi si stanno estendendo in virtù della crescita della precarietà, delle difficoltà di accesso al credito, del calo delle nascite e della perdita continua di potere di acquisto.

Meglio quindi concentrarsi su altri mercati? Se vuoi diventare nel tempo un grande investitore immobiliare è un passaggio obbligato…

Tuttavia, restando in Italia, si possono ancora acquistare gli immobili giusti, nelle zone ideali per il target più idoneo, usando tassativamente la regola del 10, come detto all’inizio. Importante è poi tutelarsi con modalità assicurativa rispetto alla possibile insolvenza degli inquilini.

In sostanza, se otteniamo un apprezzamento bene, se non lo otteniamo bene lo stesso a patto che siamo bravi a operare sui primi tre elementi fondamentali.

Bene, ora che ho spiegato come la penso sugli immobili, ti suggerisco vivamente, prima di pensare a questo tipo di investimenti, di fare tutto quello che spiego sulla gestione del denaro e degli investimenti.

Ti auguro come sempre un pro$pero futuro

Jacque$ Jump

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18 commenti

  1. Finalmente! Visto che sono tra i rompiscatole che ti hanno sempre chiesto indicazioni….. 🙂 Davvero un bel post, chiaro e completo.
    Tanks
    Fede

  2. Nooooo…. e adesso che hai fatto il post sugli immobili come faccio a romperti le scatole???? Va beh mi inventerò qualcosa di nuovo 😀
    Baci, Romi

  3. quando si dice parlar chiaro…. grande JJ 🙂

  4. Un bellissimo post davvero. Molto chiaro e comprensibile. doveroso farti i complimenti che mi auguro stimolino ancor di più la tua voglia di scrivere. I beni preziosi si apprezzano sempre 🙂

  5. “Se i prezzi che ti sto citando ti sembrano assurdi vuol solo dire che non hai idea di quale sia la situazione dell’immobiliare in Italia in questo momento. Hai mai provato ad offrire sistematicamente il 30% in meno dell’ultimo prezzo dichiarato da un agente immobiliare? Quante offerte di acquisto con pagamento “cash” (andiamo domani dal Notaio per intenderci….) hai fatto nell’ultimo anno?”

    della serie…. prima di parlare a caxxo cerca di agire…. e parlare di risultati. GRANDE JJ !!!!

  6. Grazie. Finalmente un ragionamento fuori dagli schemi. Semplicemente concreto.
    Tommaso

  7. c’è chi scrive libri interi sull’argomento senza dirti di fatto nulla… tu con un post (gratuito) hai chiarito qualsiasi mio dubbio. Non male direi! 🙂 Grazie

  8. Incredibile quanto efficace nella sua semplicità. Non capita spesso di trovare questa sintesi. Grazie!

  9. Ammetto che prima del tuo corso non mi era chiarissimo il concetto ed ero anche un po’ scettico.
    Adesso, nulla da dire, tutto torna.
    Adesso… agire, agire, agire… con determin-azione 🙂

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